כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>
בני זוג אשר מכרו בשנת 2025 את דירתם הצנועה בשכונה ג' בבאר שבע בסכום של 845 אלף ש"ח, נדהמו לקבל במרץ השנה את שומת היטל ההשבחה שהשיתה עליהם העירייה - 667,186 ש"ח, כלומר 80% מתמורת מכירת הדירה. השבוע הגישו בני הזוג ערר לוועדת הערר פיצויים והיטל השבחה מחוז דרום באמצעות עו"ד שלומי סהר ממשרד עוה"ד גרשטיין-סהר ושות'.
המדובר בדירה קטנטנה של 30.5 מ"ר ברחוב ארלוזורוב בשכונה ג' בבאר שבע, בבניין ותיק בן שתי קומות ו-4 דירות, אותה רכשו בני הזוג בשנת 2018 תמורת 690 אלף ש"ח. עיון בשומת ההיטל שהנפיקה העירייה, שאותה ערך משרד "אשר בן ישי- שמאות מקרקעין", מעלה כי הסיבה לדרישת תשלום העתק היא אישורה של תוכנית התחדשות עירונית במתחם, שקיבלה תוקף בשנת 2022, המאפשרת לבנות במקום בניין חדש בן 7 קומות ו-27 דירות מעל קומת מסחר.
בשנת 2023 אף אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באר שבע בקשה להיתר בניה מטעם היזם לטובת מימוש התוכנית, אך שלוש שנים לאחר ההחלטה - היתר בנייה מלא עדיין לא הונפק. עוד יצוין, כי מספר שנים קודם לאישור התב"ע, התקשרו הרוכשים בהסכם עם החברה היזמית Welcome בבעלות היזם דורון חלבה, לקידום פרויקט התחדשות במסלול תמ"א 38 , שבו הם אמורים לקבל דירת תמורה בשטח 75 מ"ר בתוספת ממ"ד, מרפסת וחניה.
השומה שהנפיקה העירייה באמצעות משרד אשר בן ישי משווה בין המצב התכנוני הקודם למצב החדש המאפשר הקמת בניין בן 7 קומות בעירוב שימושים. לטענת הוועדה, התוכנית שינתה לחלוטין את אופי המגרש, זאת כאשר את המבנה הדו קומתי הישן ובו 4 דירות קטנות בלבד, צפוי להחליף בניין חדש בן 7 קומות ו-27 דירות חדשות, כולל קומת מסחר וחניה תת-קרקעית. מבחינת שמאי העירייה, אישורה של התוכנית מקפיץ את השווי התאורטי של הקרקע במיליוני שקלים. ומכיוון שהיטל ההשבחה עומד על 50% מפערי השווי, השיתה העירייה היטל עצום על מוכרי הנכס.
לטענת עו"ד סהר, דרישת התשלום הקיצונית של היטל ההשבחה מבוססת על שתי טעויות משפטיות וכלכליות. הראשונה היא פטור חוקי מובנה, שכן לטענתו "מקורן של זכויות הבנייה הללו הוא בתמריצים של תמ"א 38 . חוק התכנון והבנייה והפסיקה קובעים במפורש שהן פטורות מהיטל השבחה ושהפטור הזה חל גם בעת מכירה".
הסיבה השנייה בגינה טוען עו"ד סהר כי השומה אינה מוצדקת, היא היעדר התעשרות בפועל: " היטל השבחה נועד למסות אדם ש'התעשר' מתוכנית. העוררים חתמו על הסכם תמ"א שבו הם העבירו את כל זכויות הבנייה העודפות ליזם בתמורה לתוספת ממ"ד, מרפסת וחניה בלבד. מכיוון שהם מכרו את הדירה שלהם בלבד ולא קיבלו שקל מהזכויות של הבניין החדש שאמור להיבנות מכוח תוכנית ההתחדשות העירונית, העירייה למעשה דורשת מהם מס על רווח שמעולם לא הגיע ולא יגיע לכיסם. כלומר, לפי ההסכם, כל 'הזכויות העודפות' והחדשות שנוצרות מכוח התוכנית החדשה שייכות במלואן ליזם ולא להם. העוררים מכרו את דירתם בלבד, ללא הזכויות הנוספות, כך שהחיוב בגין הזכויות העודפות אינן שייכות לעוררים".
מטעם עיריית באר שבע נמסר: "נגיב בהליך בוועדת הערר".
בגלל זה כשמוכרים דירה צריך חוות דעת שמאית. חבל שעורכי דין שמתמחים במקרקעין נוהגים בחוסר אחריות ולא מייעצים ללקוחות שלהם לקחת שמאי. האדם הפשוט מהשורה לא מבין בזה. עורכי דין כןמאיה
לאותה משפחה, באותו יום: שני פנטהאוזים בכיכר המדינה נמכרו בכ-23 מיליון שקל31.05דרור ניר קסטל
860 דירות ו-100 אלף מ"ר תעסוקה בצמוד למטרו: אושרה תוכנית "מתחם דנמרק" בפ"ת31.05מערכת מרכז הנדל"ן
עיריית ת"א הוגבלה בגביית היטל בשל שינוי שימושים בנכסים לשימור: "רק בהוצאת היתר" 06:45נמרוד בוסו
החברה המשפחתית מפ"ת בדרך לבורסה: "המטרה היא לא שעשוע, אלא רווח לבעלי המניות"29.05דרור ניר קסטל
המוכרים חטפו שוק: היטל ההשבחה שדורשת העירייה – 80% ממחיר מכירת הדירה27.05דרור ניר קסטל
ב-40% פחות ממחיר השומה: ברזאני זכתה במכרז בבית שמש ל-130 דירות, מסחר ותעסוקה09:59דרור ניר קסטל
צחי אבו מציע לרכוש מרוטשטיין את השליטה באנשי העיר לפי שווי של 240 מיליון ש"ח29.05נמרוד בוסו
היישוב בגליל מתרחב: יותר מ-200 יח"ד ושטחי תעסוקה ותיירות אושרו31.05מערכת מרכז הנדל"ן
עיצוב האתר© כל הזכויות שמורות למרכז הנדל"ן ישראל - סקאלה ד.מ בע"מ Scala Group D.M
אני מאשר/ת קבלת דיוור ממרכז הנדל"ן בהתאם לתנאי השימוש
כדי להצטרף לתקציר המנהלים שלנו בווטסאפ – לחץ/י על הכפתור למטה: