המחוזי הכריע: אלו הרכיבים בהוצאות הפיתוח שאותם יש למסות במס רכישה

אפריל 13, 2026 · nadlancenter

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט המחוזי בירושלים, בפסק דינו של השופט אביגדור דורות, דחה לאחרונה בקשה לאישור תובענה ייצוגית שהגישה חברת נוף מגדל בנייה בע"מ שזכתה במכרז לרכישת קרקע לבנייה בערד, נגד רשות המסים, שעסק באופן חישוב מס רכישה בעסקאות לרכישת קרקע במסגרת מכרזי רשות מקרקעי ישראל . בהחלטתו קבע השופט כי רכיבים מסוימים מהוצאות הפיתוח מהווים חלק בלתי נפרד מהתמורה המשולמת עבור הקרקע, אשר חייבת במס.

לקריאת פסק הדין המלא על פי פסק הדין, באפריל 21' זכתה נוף מגדל בנייה במכרז רמ"י לחכירת מגרש בערד תמורת 270 אלף שקלים, לצד 6.6 מיליון שקלים נוספים שנדרשו במכרז עבור הוצאות פיתוח, לפי מספר סעיפים, בתוכם שדרוג תשתיות בשכונות ותיקות והקמת מבני ציבור, רכיבים המוגדרים כ"תשלומים נוספים". בעקבות הזכייה הוצא לחברה מנהל מיסוי מקרקעין בבאר שבע שומה, בה הוחל מס הרכישה גם על התשלומים הנוספים במלואם. החברה הגישה השגה בה טענה כי יש למסות את התשלום ששילמה עבור הקרקע בלבד, אך זו נדחתה. בעקבות זאת הגישה החברה לבית המשפט בקשה לאישור תובענה מנהלית כייצוגית. במסגרת פסק הדין, דן תחילה השופט דורות האם דין התובענה להתקבל, כתנאי מקדים להגדרתה כייצוגית. בתביעתה טענה החברה כי הוצאות הפיתוח אותן מיסה מנהל מיסוי מקרקעין הן עתידיות, אינן קשורות ישירות למגרש שנרכש ואינן משביחות אותו בפועל. לחלופין נטען כי יש להחיל על רכיבים אלה את הכללים שנקבעו בפסיקה ביחס להוצאות פיתוח, ולחייב במס רק בהתאם לחלק שבוצע בפועל. רשות המיסים באמצעות פרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי) טענה כי מדובר בעסקה אחת כוללת, והוצאות הפיתוח הנוספות מהוות חלק מהתמורה שמשלם הרוכש עבור הזכות במקרקעין, גם אם רמ"י מעביר כספים אלו לטובת פיתוח נוסף ברשות המקומית, ומשכך אלו חייבות במס רכישה."התשלומים הנוספים - חלק מהתמורה" בית המשפט קיבל את עמדת רשות המסים וקבע כי הוצאות הפיתוח הנוספות הם חלק בלתי נפרד מהתמורה עבור הקרקע, ולכן חייבות במס רכישה. "מהחלטות רמ"י עולה כי התשלומים הנוספים אותם גובה רמ"י במסגרת המכרזים הפומביים, כמו גם במכרז מושא ההליך דנא, נועדו לשמש מקור מימון חוץ תקציבי של השלטון המרכזי כך שתקצוב מימון בניית מוסדות הציבור לרשויות המקומיות מושת על הזוכה במכרז כחלק מעלות הקרקע", כתב השופט דורות בפסק הדין, ובדומה לכך נמצא כי "גם תשלום עבור שדרוג תשתיות ישנות, או במונחי רמ"י 'ישן מול חדש'... נועד כדי להשתמש בתקבולי רמ"י משיווק קרקעות לטובת שיקום תשתיות בשכונות ותיקות ברשויות שידן אינה משגת לעשות זאת". לפיכך קבע כי "בהתאם לעקרון צירוף כלל התמורות, יש לקבוע שהתשלומים הנוספים שהמבקשת התחייבה לשאת בהם הם חלק מהתמורה ששולמה על ידה עבור 'הזכות במקרקעין' ולפיכך, אין מדובר בתשלום מס רכישה 'שלא כדין'". עוד כתב כי "נוכח סיכוייה הנמוכים של התובענה להתקבל, לא קיימת אפשרות סבירה לכך שתובענה זו תוכרע לטובת הקבוצה. על פי הפסיקה, כאשר הרשות גובה מס בהתאם לעמדה שאינה סותרת הוראת דין או הלכה פסוקה והיא אף מגינה על עמדתה במישור המשפטי, אין לראות בכך 'גבייה שלא כדין'". לסיכום קבע השופט דורות כי גביית מס הרכישה מהמבקשת הייתה כדין "ומשום כך, לא מתמלאים התנאים שבסעיף 11 לתוספת השנייה לחוק תובענות ייצוגיות" עוד קבע כי התובענה הייצוגית אינה האמצעי היעיל והנכון להכרעה במחלוקת ודחה את הבקשה. עוד קבע כי נוף מגדל בנייה תישא בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 25 אלף ש"ח. את המדינה ייצג עוה"ד חגי דומברוביץ' בעת שעבד בפרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי).

בעקבות עסקת מיזוג: ישראל קנדה תחזיק בכמחצית מחברת הבינה המלאכותית לאחר המיזוג12.04דרור ניר קסטל

פרויקט דגל לרמי לוי נדל"ן בחיפה: תקים 1,850 דירות בפינוי-בינוי בנווה שאנן 12.04דרור ניר קסטל

סוף לפערי המדידה? משרד המשפטים פרסם תקן אחיד להגדרת שטח הדירה13.04דרור ניר קסטל

החוק שמבקש להסדיר ולקדם את התחום הכי רותח בנדל"ן: "משמעות דרמטית" 13.04לי סעדון

עמוס לוזון ומי עוד? עזרה ובצרון השלימה מכרז קבלני ביצוע בהיקף שנתי של 600 מלש"ח13.04דרור ניר קסטל

תוכנית שנויה במחלוקת: 1,300 יח"ד במרכז רחובות מגיעות לדיון מכריע בוותמ"ל13.04דרור ניר קסטל

לאחר ש-20 פרויקטים התעכבו: עיריית תל-אביב ביטלה את האיסור על ביצוע עבודות הריסה09.04נמרוד בוסו

המחוזי הכריע: אלו הרכיבים בהוצאות הפיתוח שאותם יש למסות במס רכישה07:00נמרוד בוסו

אני מאשר/ת קבלת דיוור ממרכז הנדל"ן בהתאם לתנאי השימוש

כדי להצטרף לתקציר המנהלים שלנו בווטסאפ – לחץ/י על הכפתור למטה: